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Legalisierung von Schwarzbauten auf Mallorca: „Eine Teillegalisierung ist nicht möglich“

Das Verfahren der balearischen Regionalregierung kommt nun mit einiger Verzögerung in Gang. Fragen und Antworten zu Ablauf, Auflagen und Kosten.

Das Verfahren zur Legalisierung von Schwarzbauten auf dem Land auf den Balearen ist theoretischim vergangenen Jahr angelaufen. Es ist in einer Zusatzbestimmung des Gesetzes 7/2024 vom 11. Dezember 2024 enthalten, in dem es hauptsächlich um den Abbau von Bürokratie geht. Doch die konservative Landesregierung hattedas Gesetz zwischenzeitlich nachgebessert– und das warf Fragen auf. Diese Nachbesserungen mussten noch vom Inselrat ratifiziert werden – was wegen der instabilen politischen Mehrheitsverhältnisse einige Zeit in Anspruch genommen hatte.

Die endgültige Ratifizierung wurde am 13. Februar vom Inselrat verabschiedet; anschließend wurde die Regelung im balearischen Gesetzblatt (BOIB) veröffentlicht, womit sie in Kraft getreten ist. Nun können also auch die Anträge bearbeitet werden, die bisher in der Warteschlange standen.

Wie der Stand des Verfahrens ist und was Antragsteller angesichts der unübersichtlichen Lage beachten sollten, erklärtBlanca Capellá Gimeno, eine auf Baurecht spezialisierte Rechtsanwältin, mit der die PlattesGroup zusammenarbeitet.

Was sind die ersten Schritte für einen Legalisierungsantrag?

Zunächst muss geprüft werden, ob die Immobilie auf dem Land, also auf„suelo rústico“, für eine Legalisierung in Frage kommt oder nicht. Das Verfahren greift nur dann, wenn alle rechtlichen Verstöße in Bezug auf Gebäude, Anlagen und Nutzung verjährt sind und die Behörden daher nicht mehr dagegen vorgehen können. In einem zweiten Schritt müssen dann alle Unterlagen zusammengetragen werden, die diese Verjährung belegen, und auch das Legalisierungsprojekt muss auf den Weg gebracht werden.

Dieses Projekt muss alle Gebäude, Anlagen und Nutzungen des betroffenen Grundstücks umfassen. Eine Teillegalisierung ist nicht möglich: Alle nicht rechtmäßigen Bauten auf dem Grundstück müssen im Rahmen des Verfahrens entweder legalisiert oder abgerissen werden. Darüber hinaus müssen auch die vorgeschriebenen Umweltauflagen für Ressourcenschutz und Energieeffizienz erfüllt werden. Das betrifft zum Beispiel die Frage, ob eine Klärgrube auf dem Grundstück genehmigungsfähig ist. Und nicht zuletzt kann es zusätzliche ästhetische Auflagen seitens der jeweiligen Gemeinde geben.

Welche Arten von Gebäuden können letztendlich legalisiert werden und welche sind davon ausgeschlossen?

Grundsätzlich ist eine Legalisierung in verjährten Fällen möglich, in denen die Behörden keine Handhabe mehr haben, einen Abriss anzuordnen. Die Fälle sind jedoch sehr unterschiedlich gelagert, und die Frage der Verjährung muss in jedem Einzelfall genau geprüft werden. Darüber hinaus ist eine ganze Reihe von Fällen gänzlich ausgeschlossen, allen voran Immobilien auf städtischem Grund(suelo urbano) oder Bauland (suelo urbanizable). Die weiteren Ausnahmen betreffen unter anderem bestimmte Grundstücke in der Nähe von Verkehrsstraßen, unmittelbar an der Küste oder in Wasserschutzgebieten, und auch etwa Hotelanlagen sind ausgenommen.

Wie kann ich herausfinden, ob mein Haus oder mein Pool legalisiert werden kann?

Am besten wendet man sich direkt an einen Anwalt und einen Architekten, die Experten auf diesem Gebiet sind, und beauftragt sie mit der Prüfung und der Vorbereitung der für die Legalisierung erforderlichen Unterlagen. Die Materie ist sehr komplex, alles muss eingehend geprüft werden. Es ist notwendig, die bestehenden städtebaulichen Verstöße auf dem Grundstück sowohl baulich als auch hinsichtlich der Nutzung klar abzugrenzen, um sicher sagen zu können, ob sie verjährt sind oder nicht.

Was genau bedeutet es, dass ein Verstoß verjährt sein muss?

Das bedeutet, dass die Behörden kein Verfahren wegen städtebaulicher Verstöße gegen den Grundstückseigentümer wegen ohne Baugenehmigung durchgeführter Arbeiten einleiten können. Die Verjährungsfrist ist in solchen Fällen abgelaufen, und der Eigentümer kann daher nicht zum Abriss der Arbeiten gezwungen werden.

Lässt sich die Verjährung prüfen, ohne „schlafende Hunde“ zu wecken?

In jedem Einzelfall ist eine Vorabprüfung erforderlich, um festzustellen, bei welchen Bauten Verstöße verjährt sind und bei welchen nicht. Für diese Vorabprüfung, die von Fachleuten durchgeführt werden muss, werden keine Behörden kontaktiert.

Wie lässt sich eine Verjährung letztendlich nachweisen?

Als Nachweis dienen grundsätzlich Satellitenbilder aus der öffentlichen Datenbank (IDEIB) oder des Unternehmens ESTOP, das in der Regel über mehr Fotos verfügt als das IDEIB. Weitere Möglichkeiten wären Anmeldungen baulicher Maßnahmen, notarielle Urkunden oder Anträge, alte Rechnungen der Versorgungsunternehmen für die Immobilie, das Grundbuchamt, alte Stadtplanungsakten, Akten über Bauverstöße ohne wirksame Abrissverfügung und alte Bewohnbarkeitsbescheinigungen. Es ist auch möglich, beim Rathaus eine Bescheinigung über die Verjährung der Arbeiten zu beantragen, um die Verjährung zu beglaubigen, obwohl in diesem Fall das Rathaus den Zustand der Arbeiten beurteilen würde.

Was passiert mit den Genehmigungen für die Ferienvermietung?

Wenn Sie vor dem 29. Mai 2024 übereineordnungsgemäßeLizenz zur Ferienvermietungverfügten und die Ferienwohnung zu diesem Zeitpunkt tatsächlich touristisch vermarktet werden durfte, bleibt diese Genehmigung bei der Legalisierung bestehen. Natürlich immer vorausgesetzt, dass alle baurechtlichen Verstöße verjährt sind. Eine neue Lizenz zur Ferienvermietung zu beantragen, ist aufgrund des weiterhin geltenden Moratoriums derzeit ohnehin nicht möglich.

Welche Fristen und Termine müssen beachtet werden?

Die Frist für die Einreichung des Legalisierungsentwurfs und aller erforderlichen Unterlagen beträgt drei Jahre, gerechnet ab der Veröffentlichung im Gesetzblatt, die nun für Februar 2025 erwartet wird. Das bedeutet, dass die Frist für die Einreichung im Februar 2028 abläuft.

Wie hoch sind die Kosten für die Legalisierung?

Es fallen Kosten für Steuern (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, ICIO) und Verwaltungsgebühren an, darüber hinaus auch die zu zahlende Geldbuße und die Gebühren für die kommunale Bauabnahme. Im ersten Jahr des Verfahrens beträgt die Geldbuße 10 Prozent des aktuellen Wertes der zu legalisierenden Bauten, im zweiten Jahr 12,5 Prozent, im dritten Jahr 15 Prozent. Hinzu kommen die Kosten für das Architektenhonorar und die Abnahme durch die Architektenkammer.

Gibt es eine Schätzung, wie viele Schwarzbauten durch die aktuelle Kampagne legalisiert werden könnten?

In der Presse gibt es Schätzungen, wonach 30.000 Häuser mit diesem außergewöhnlichen Verfahren legalisiert werden könnten. Ich glaube, die Zahl ist geringer. Denn man muss erst genau prüfen, welche Immobilien wirklich in Frage kommen.

Was bedeutet es konkret, wenn ein Haus oder ein Teil eines Hauses weiterhin illegal bleibt?

Das bedeutet, dass das Haus ganz oder teilweise ohne die erforderliche Genehmigung der Gemeinde errichtet wurde und dass es höchstwahrscheinlich nicht abgenommen wurde, also über keine cédula de habitabilidad verfügt. Der Wert der Immobilie ist im Falle eines Verkaufs also erheblich gemindert. Da die Immobilie oder ein Teil davon ohne Baugenehmigung errichtet wurde, können auch keine umfassenden Renovierungsarbeiten daran ausgeführt werden, denn damit würde die Verjährung wieder erlöschen.

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